64. NORDBAU NEUMÜNSTER | 11. - 15. September 2019 | Mittwoch - Sonntag

Baukostenreduzierung im Wohnungsbau

Interview mit Dietmar Walberg, Geschäftsführer Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V., Kiel
Fragen: Signe Decker, Redaktion DETAIL transfer

Kiel Anscharpark
© Ziegelwerk Blomesche Wildnis

Wohnraum wird knapp und teuer. Welche Maßnahmen werden ergriffen, um dem entgegenzusteuern?

Die Maßnahmen finden auf verschiedensten Ebenen statt. Schleswig-Holstein hat das größte Wohnraum-Förderprogramm der Nachkriegsgeschichte aufgerufen mit weit über 800 Millionen Euro, unterstützt mit zusätzlichen Zuschüssen von Bundesseite. Mittlerweile wird fast jede dritte entstehende Wohnung im Geschosswohnungsbau gefördert. Die Kommunen beantworten das jeweils auf ihre eigene Art und Weise. Durch Gründung neuer kommunaler Wohnungsbaugesellschaften, zusätzlicher Baulanderschließung oder dem Angebot von Konversionsflächen.

Wie kann man bei hohen Grundstücks- und Entstehungskosten sozialen Wohnungsbau ermöglichen?

Das Problem an den Grundstückskosten ist, dass es Marktpreise sind, die nicht immer steuerbar sind, weil die wirklichen Werte von den entsprechenden Bewertungskommissionen festgelegt werden und nicht so einfach zu reduzieren sind.

Generell würde ich raten, immer die entsprechenden Standards anzupassen. Beim bundesweiten Vergleich haben wir festgestellt, dass die Grundstückspreise in Schleswig-Holstein noch moderat sind. Trotzdem muss man sich gut überlegen, ob jeder qualitative Standard an jeder Stelle realisierbar ist. Wenn die Grundstückskosten schon relativ hoch sind, kann man sich vielleicht nicht noch einen Keller, eine Tiefgarage oder ähnliches leisten. Nach unserer Erfahrung ist es mit einer intelligenten Planung immer noch möglich, in Schleswig-Holstein an faktisch jedem Standort geförderten Wohnungsbau zu errichten, sogar in so extremen Lagen wie den Inseln.

Von 2014 bis 2016 waren Sie Mitglied der Baukostensenkungskommission des Bundes. Welche konkreten Vorschläge haben Sie der Bundesregierung mit auf den Weg gegeben?

Es gibt einen umfangreichen Bericht mit 71 Empfehlungen, der sich an Bund, Länder und all diejenigen richtet, die letztlich in der Wertschöpfungskette Bau und Wohnungsbau beteiligt sind. Die Vorschläge waren sehr differenziert. An Bund und Länder haben wir die dringende Empfehlung gerichtet, dass wir eine verpflichtende Folgeabschätzung für die Kosten des Wohnens benötigen. Diese entstehen da, wo Regeln gesetzt werden, die in irgendeiner Form auf das Bauen wirken. Das hat sich in den letzten Jahrzehnten als die tatsächliche Kostenspirale treibende Maßnahme entpuppt.

Bei der Entwicklung von Normen und Regeln, muss ich mir vor der Verabschiedung überlegen, was für eine Auswirkung diese auf die Entstehungskosten eines Quadratmeter Wohnraums haben, die am Ende auf die Kaltmiete umgesetzt werden. Jeder der eine Wohnung baut, vorhält oder modernisiert, legt die Kosten auf die Miete um. Und das kann sich der Mieter auf Dauer nicht mehr leisten, wenn es immer neue Regeln und Gesetze gibt, die das Bauen verkomplizieren.

Welche Regeln meinen Sie hier konkret?

Energiesparen, Schallschutz, Veränderung der Regeln für statische Berechnungen, die Regeln in Erdbebengebieten noch zusätzlich Schutzmaßnahmen zu ergreifen, die Regeln, zur Herstellung von Barrierefreiheit. Und das sind alles Dinge, wo man bei jedem Punkt sagen würde, ja, ist doch notwendig und zukunftsfähig. Das ist auch richtig, aber nicht immer und nicht alles und nicht in jeder Qualität und an jeder Stelle.

Schauen wir uns Nachbarländer wie Holland an. Nicht alles, was in Holland passiert, halte ich für 100% übertragbar, aber man denkt und plant dort deutlich einfacher.

Zum Beispiel Thema Stellplätze: Die Kommunen stellen die Regel auf, dass pro Wohnung ein Auto untergebracht wird, ohne sich über die Auswirkungen Gedanken zu machen. Die Holländer sind da viel pragmatischer, da wo kein Platz ist, gibt es eben keine Stellplätze. Oder aber sie erschließen die Gebäude effizienter, bauen kompakter oder lassen Balkone weg, weil sie an der Stelle einfach kostentreibend sind und bauen dafür raumhohe Französische Fenster. Letztlich bleibt Bauen dann auch eine Individuelle Planung und da sind vereinheitlichende Regeln nicht immer förderlich.

Oftmals sind Regeln Kopfgeburten. Wir haben im geförderten Wohnungsbau seit vielen Jahren die Anforderung, maximal 0,7 PKW pro Wohnung unterzubringen. Und trotzdem sind diese Stellplätze häufig bis zur Hälfte nicht vermietet. Deswegen passen wir das an und raten dann zu 0,3 oder auch 0, weil eine Bushaltestelle vor der Tür ist, oder ähnliches.

Aber jetzt kommen die Kommunen und fordern trotzdem zwei Autos. Das ist aus unserer Sicht häufig nicht sachlich begründbar.

Wie kann man das lösen?

In dem man Planungshilfen aufstellt. Im Bericht der Baukostensenkungskommission sind alle verorteten Kostentreiber akribisch aufgelistet worden. Mein Wunsch war es diese in Kaltmiete umzulegen. Welche Qualität beim Bauen kostet was? Was kostet ein höherer Energiestandard, ein Gründach, ein Stellplatz oder eine bestimmte Form von Barrierefreiheit. Es geht um die Summer der Ereignisse. Dann könnten wir den Politikern vor Ort aufzeigen, dass diese Entscheidung, beispielsweise für einen Stellplatz für ein zusätzliches Auto, umgelegt € 1,25 in Kaltmiete kostet. Leider hat sich der Bund davor gescheut, aber wir machen das im Land Schleswig-Holstein durchaus.  Wir rechnen und zeigen das auf. Vor Ort führt das häufig zu einem Erkenntnisprozess und dadurch zum Überdenken der Entscheidungen.

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